葛豐：地方政府統購商品房要過三道坎

來源:中國經濟周刊 2015-02-10 17:35 http://m.fafqdl.cn/

　　福州市政府近日下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》，要求各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

　　地方政府統購適量商品房以作安置、保障之用，有其內在合理成分，這主要體現在：一方面，全國保障性住房建設任務依然艱巨；另一方面，伴隨全國房地產市場供需格局總體迎來拐點變化，商品房去庫存問題開始逐漸浮出水面。

　　面對上述情境交織，有為政府的政策思路確如住建部部長陳政高所述，庫存高企的三四線城市再蓋新樓整體安置已無必要。地方政府通過試行將商品房轉化為安置房等方式，可以促進棚改與盤活存量房有效銜接，甚至有可能為房地產市場乃至中國整體經濟安全著陸，適時、適度地提供必要的緩沖氣囊。

　　不過，前事不忘，后事之師。如果考慮到我國地方政府素來對“土地財政”深度依賴，以及“強政府”治理模式下決策、行政的“軟約束”現象仍較普遍等現實狀況，統購商品房的步子起碼在目前試水階段，還是應盡可能地穩一點，對于可能出現的問題，應當在事先有充分預估，其中包括：

　　其一，統購商品房的資金從哪里來？這個首要的問題暗藏的悖論是，越是庫存嚴重的地方，往往地方財政就越是吃緊，因此這就有理由令人擔心，當地政府會不會因此進一步惡化其本就不甚健康的負債狀況，以及會不會因為對“土地財政”更深的依賴而更為熱衷于突破政府與市場合理界限，將統購商品房的主要目的暗中移轉到救市、托市等目標中去。

　　其二，統購的商品房到哪里去？這個問題實際自保障房開建以來，始終處在艱難探索及試錯過程中，迄今為止的事實表明，基于產權而展開的保障房分配在現階段國情之下，很難僅靠監督審核而完全屏蔽道德風險，而統購后商品房的分配，或許有可能因為標的本身品質更佳，或者暗含的福利補貼更多，而使得這個問題更為棘手。

　　其三，統購商品房的價格如何確定？房源如何選定?雖然可以預料，針對商品房統購可能存在的巨大尋租空間，相關部門肯定會有極為細密的針對性配套措施與相關規定，但問題是，政府采購普遍性的“公地悲劇”自有深刻的內在邏輯，因此考諸以往教訓不難發現，盡管我國政府內部專門用于采購事宜的內控體系疊床架屋已近極致，但其結果依然很難盡如人意，譬如中國社科院法學所曾經發布的《法治藍皮書》顯示，政府采購中的協議采購竟然有高達八成的采購商品價格高于市場均價，而這種狀況，顯然足以為內控要求更高、更復雜的商品房統購敲響警鐘。

　　在前景不甚明了情況下展開的改革，中國很重要的成功經驗是“摸著石頭過河”。商品房統購仍有諸多技術性問題有待厘清，因此，試水之時，步子要盡可能穩一點兒。（特約評論員葛豐）

責任編輯：吳雅娟