App貸款付房租 中介違約房東未收到款

　　租客孫女士用手機App貸款支付房租后，不料中介違約未向房主支付租金。近日，北京市第三中級人民法院相關(guān)案件審理后，判令中介公司退還孫女士房屋租金33600元。

　　2018年8月2日，孫女士與中介公司簽訂了《北京市房屋租賃合同》，雙方約定了租金支付方式及違約責(zé)任。孫女士于2018年12月18日因中介公司欠付房東租金，被房東清退。次日，孫女士與中介公司達成解除涉訴租賃合同的口頭協(xié)議，并簽訂了《租客退房交接單(客戶聯(lián))》。但孫女士后來發(fā)現(xiàn)，其在不知情的情況下被中介公司辦理了貸款，租金以貸款的形式通過元寶e家的賬戶一次性轉(zhuǎn)賬支付到中介公司法定代表人馮某的名下。根據(jù)孫女士自己查明的情況，其已支付了4期貸款至2018年11月20日，如果租賃合同正常履行，孫女士應(yīng)還貸款至2019年6月20日。而《租客退房交接單(客戶聯(lián))》中載明的退款租金數(shù)額是針對孫女士當(dāng)時已償還貸款的部分，此后中介公司沒有給孫女士解除貸款，這就意味著孫女士后續(xù)仍需繼續(xù)貸款交租。

　　為此，孫女士將中介公司告上法庭，要求確認其與中介公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2018年12月19日解除，并判令中介公司返還原告剩余租金36160元，支付違約金9600元。

　　關(guān)于返還剩余租金與支付違約金，孫女士表示，在2018年11月，中介公司無正當(dāng)理由未將租賃期間內(nèi)的房屋租金轉(zhuǎn)交給房東，構(gòu)成違約；中介公司承諾孫女士搬離后辦理解除借貸關(guān)系，但在孫女士搬離后并未協(xié)助辦理，孫女士也無法與中介公司法定代表人取得聯(lián)系。針對孫女士的訴求，中介公司一審時未參加庭審。

　　法院一審后認為，孫女士與中介公司之間簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，雙方均應(yīng)依約履行。因中介公司原因，房屋被收回后無法繼續(xù)履行合同，因此結(jié)合《租客退房交接單(客戶聯(lián))》，法院判決合同解除，中介公司提前收回房屋構(gòu)成違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。因?qū)O女士未證明其在簽訂《租客退房交接單(客戶聯(lián))》后繼續(xù)交付租金，法院未支持其要求返還租金的訴訟請求。

　　孫女士不服，提起上訴，要求中介公司償還租金及罰息共計35309元(其中剩余租金33600元，罰息1709元)，同時提交了新證據(jù)，證明其已還清全部貸款及罰息共計35309元。

　　北京市三中院二審后認為，中介公司違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)孫女士新提交的證據(jù)，其在合同解除后繼續(xù)履行了該筆貸款的還款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)視為孫女士已經(jīng)向中介公司支付了租期內(nèi)的全部租金。中介公司應(yīng)當(dāng)退還孫女士房屋租金33600元。孫女士上訴主張的1709元利息，因超出一審訴訟請求，法院終審不予處理。

慎重選擇貸款方式支付房租

　　對于該案的判決，法官庭后表示，根據(jù)我國合同法第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。根據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此，對于租戶已提前支付的租金，租戶可以要求中介公司返還。據(jù)此，法院作出了如上判決。

　　針對房屋承租人的權(quán)益保護，法官提出如下建議：租房前，承租人可提前查閱房屋相關(guān)信息，避免因房屋存在權(quán)屬爭議或被拍賣、查封等情形而影響其承租權(quán)益；租房時，承租人應(yīng)核實中介公司資質(zhì)，并盡量找正規(guī)房屋中介機構(gòu)，切莫貪圖便宜或輕信所謂的優(yōu)惠而選擇某些不正規(guī)機構(gòu)和個人的房源，盡量選擇能與房主直接簽訂租賃協(xié)議的房屋，如必須要與中介公司直接簽訂租賃合同時，應(yīng)審查中介公司對房屋是否有出租、使用權(quán)；租房后，對于租金的支付，承租人應(yīng)嚴(yán)格按照租賃合同的約定支付至指定賬戶，因較難核實中介公司建議租戶使用的貸款A(yù)pp的合法性，承租人應(yīng)慎重選擇以貸款方式支付租金；對中介的違法違規(guī)行為，應(yīng)加強維權(quán)及舉報意識，權(quán)益受到侵害時，可向消費者投訴熱線及當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會舉報，并用訴訟等法律手段及時維護自身合法權(quán)益。

　　法制日報記者 　徐偉倫

　　法制日報通訊員 陳文文