福州市修改物業管理若干規定

強化共有收益監督 規范新舊物業交替

　　27日下午，省人大常委會會議經表決，批準《福州市人民代表大會常務委員會關于修改<福州市物業管理若干規定>的決定》。

　　物業管理是基層治理的重要組成部分，關系到廣大群眾的切身利益，對改善人居環境、促進社區和諧具有重要意義。福州市人大常委會的此次修改有效銜接上位法，聚焦福州市物業管理面臨的突出難點問題，構建黨建引領下的物業管理體系、推動物業管理融入基層治理、明確物業服務企業對共有部分收支負有公示和告知的義務等內容。

　　《決定》自福州市人大常委會公布之日起施行。

工業路一小區在公示欄貼出小區的收支情況。

發揮黨建引領作用

　　物業管理是基層治理的重要內容，為充分發揮基層黨組織的堡壘作用，構建黨建引領下的物業管理體系，《決定》將黨建引領作為物業管理的首要原則予以明確，以促進物業管理高質量發展：

　　物業管理實行黨建引領、政府監管、業主自治、專業服務相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制，并納入基層治理體系；

　　業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三至五年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任；

　　引導業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主代表和業主委員會委員，推動在業主委員會中建立黨組織。

物業管理融入基層

　　為促使鄉鎮街道、村（居）委會依法履行物業管理中的屬地職責，進一步加強物業管理，《決定》明確了鄉鎮街道在業主大會首次會議籌備召開、出具備案證明等方面的職責，并規定了村（居）委會在物業管理工作中依法予以協助、配合的職責。

　　《決定》規定：在一個物業服務區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付已滿兩年的，建設單位應當向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處申請籌備召開業主大會首次會議。十個以上業主或者實施前期物業服務的物業服務企業，也可以向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出書面申請籌備召開業主大會首次會議。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當自收到籌備業主大會首次會議申請之日起三十日內，會同所在地村（居）委會組織成立業主大會首次會議籌備組。

　　《決定》同時規定：業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、縣（市、區）物業管理主管部門備案。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。

強化共有收益監督

　　近年來，群眾反映物業企業侵占業主公共收益、收入及分配不公開等問題比較強烈。

　　《決定》回應業主對共有部分收益收支的關切，保障業主權益：物業服務企業按照規定公示、告知共有部分公共收益收支情況；利用物業服務區域內業主共有部分獲取的收益歸全體業主所有，獲取的收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）物業管理主管部門指定的銀行專戶儲存，業主大會成立后，專項維修資金的代管由業主大會決定。

規范新舊物業交替

　　物業服務合同終止后，新舊物業交替引發糾紛、舊物業不退場的現象并不鮮見。《決定》就此修改多個條款進行規范。

　　“物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。但是，物業服務合同對通知期限另有約定的除外。”《決定》明確：“物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）物業管理主管部門、鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務。”

　　《決定》明確：“原物業服務企業應當清理債權債務、移交物業服務用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后，原物業服務企業應當及時退出該物業服務區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

調整法律責任條款

　　《決定》對照國務院《物業管理條例》《福建省物業管理條例》的規定，重新梳理了法律責任有關條款。

　　“違反本規定，物業服務企業未清理債權債務、未移交物業服務用房及有關資料、設施設備的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上三萬元以下罰款。”《決定》規定：“違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由物業管理主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處一萬元以上五萬元以下罰款。”

　　《決定》還規定：“違反本規定，建設單位未按要求提供業主大會首次會議成立所需的文件資料，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。”（記者 李暉/文 石美祥/攝）