若限購(gòu)、限貸政策保持穩(wěn)定，并嚴(yán)格執(zhí)行，剛性住房需求增長(zhǎng)空間極為有限，預(yù)計(jì)2013年房?jī)r(jià)上漲空間有限。

　　限購(gòu)、限貸政策下，投機(jī)投資性購(gòu)房需求已經(jīng)受到嚴(yán)厲打擊。雖然歲末年初樓市成交出現(xiàn)區(qū)域性回暖，但剛性住房需求增長(zhǎng)緩慢，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)上漲空間有限。

　　歲末年初，全國(guó)樓市成交上升，主要是受到一線城市拉動(dòng)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，元旦小長(zhǎng)假期間，京滬穗深4個(gè)一線城市新建住宅成交套數(shù)同比上漲57.7%，帶動(dòng)全國(guó)主要54個(gè)城市同比上漲16.8%。

　　同時(shí)，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年12月全國(guó)十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.45%，帶動(dòng)全國(guó)百城環(huán)比上漲0.23%。

　　樓市運(yùn)行區(qū)域分化明顯，在一線城市成交火爆同時(shí)，鄂爾多斯、溫州等城市商品房銷(xiāo)售受阻。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，海南住房供應(yīng)需要十年方能消化。

　　以限購(gòu)、限貸為代表的新國(guó)八條房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，嚴(yán)厲打擊了投機(jī)和投資性的購(gòu)房需求。

　　雖然限購(gòu)政策效應(yīng)隨時(shí)間遞減，但政策抑制投機(jī)性需求的作用非常明顯。即使符合購(gòu)買(mǎi)的人群增多，考慮到限購(gòu)政策降低了市場(chǎng)流動(dòng)性，住房投資回報(bào)率出現(xiàn)下降，也會(huì)明顯減少投資性住房需求。限貸政策抑制的是杠桿性購(gòu)買(mǎi)需求。缺乏信貸資金支撐的投資性購(gòu)買(mǎi)需求，需要全額付款，也在一定程度上影響到住房投資的積極性。

　　在投機(jī)、投資性住房需求被抑制并擠出的同時(shí)，剛性住房需求成為樓市成交的主要驅(qū)動(dòng)力量。從學(xué)理上分析，定義剛性住房需求是一件十分費(fèi)勁的事情，主要是難以清晰界定。

　　通常，剛性需求對(duì)應(yīng)著彈性需求。簡(jiǎn)單分析，所謂剛性住房需求，就是短期內(nèi)必須購(gòu)買(mǎi)且具有相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力的住房需求，主要包括婚房需求、拆遷引致需求、學(xué)區(qū)房需求以及外埠需求、新就業(yè)人群住房需求等。

　　比如婚房需求，特別是婚房成為結(jié)婚的前置條件，就成為了剛性住房需求。所謂丈母娘需求，也指的是這類需求。還有，拆遷引致需求、學(xué)區(qū)房需求等等，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)上都面臨著較強(qiáng)的外部約束，呈現(xiàn)出明顯的剛性。雖然外埠需求、新就業(yè)人群住房需求的剛性約束相對(duì)較小，但購(gòu)買(mǎi)實(shí)力不容忽視。即使以上被列入的剛性住房需求，對(duì)特定人群也不能完全被界定為剛性，這主要是受到購(gòu)買(mǎi)力和住房地理位置的影響。

　　由此可見(jiàn)，城市剛性住房需求總量應(yīng)該基本穩(wěn)定，不太可能出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。從城市人口承載能力角度考慮，一線城市人口規(guī)模增長(zhǎng)空間極為有限，2011年北京市暫住人口較上年就減少了60余萬(wàn)人。若限購(gòu)、限貸政策保持穩(wěn)定，并嚴(yán)格執(zhí)行，剛性住房需求增長(zhǎng)空間極為有限。

　　當(dāng)前一線城市住房供不應(yīng)求，主要是樓市供求區(qū)域關(guān)系的調(diào)整所致。新國(guó)八條出臺(tái)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向二線、三線城市轉(zhuǎn)移。一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)減少，按照新建商品住宅一年多的建設(shè)周期，造成當(dāng)前樓市供求關(guān)系趨于緊張。

　　2012年以來(lái)，隨著一線城市住房成交量上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向一線城市回歸，將在很大程度緩解供求緊張關(guān)系。考慮到全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅低于物價(jià)漲幅，住房實(shí)際成交均價(jià)已經(jīng)下降。若一線城市住房成交量繼續(xù)過(guò)快釋放，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的可能性增大。項(xiàng)崢