展望2013年樓市，最大限度發(fā)揮穩(wěn)定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或?qū)⒊蔀?013年樓市調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

　　盡管2012年被稱為 “史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但到了2012年年尾，一直被壓抑的樓市竟然翹起了高高的“尾巴”，一下子鉆進了“暖冬”。樓市此輪翹尾行情，打亂了市場預(yù)期。 “2013年房價要暴漲”、“城鎮(zhèn)化要拉動房價”、“一線城市地王頻現(xiàn)，房價肯定漲”等一系列來自房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)或業(yè)外唱高房價的聲音此起彼伏，北、上、廣等一線城市的樓市在歲末年初之際也愈發(fā)火爆。

　　在此背景下，2013年政府的調(diào)控之手必然不會放開。翹著“尾巴”邁入2013年的樓市，將迎來怎樣的調(diào)控政策？新的一年，樓市調(diào)控政策又會有哪些變化？

　　“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　2012年12月中旬召開的中央經(jīng)濟工作會議，將“穩(wěn)中求進”作為2013年經(jīng)濟工作的總基調(diào)。 “穩(wěn)”也必然成了2013年樓市調(diào)控的關(guān)鍵字。從近來中央及各部委釋放的信號不難看出，2013年，政府絕不會放手樓市調(diào)控，樓市調(diào)控政策勢必圍繞“穩(wěn)”字展開。

　　展望 2013年樓市，既存在穩(wěn)定因素，又存在可能引起波動的不確定性因素。因此，最大限度發(fā)揮穩(wěn)定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或?qū)⒊蔀?013年樓市調(diào)控政策的應(yīng)有之義。

　　老政策在堅持中完善

　　在不出意外的情況下，一直以來都在遏制投機、投資性需求方面發(fā)揮重要作用的限購、限貸政策，將在2013年繼續(xù)實施并進一步完善。

　　在日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉近日在第四屆中國經(jīng)濟前瞻論壇上針對2013年國內(nèi)外復(fù)雜形勢，提出要進一步完善穩(wěn)增長的宏觀調(diào)控政策體系。他特別強調(diào)以促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展為重點，進一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策。在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步完善限購政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投機、投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善型需求的及時釋放。

　　雖然限購、限貸等樓市調(diào)控政策的邊際效用正在遞減，但不可否認(rèn)，堅持繼續(xù)實施這些老政策不動搖，對于穩(wěn)定市場預(yù)期仍將發(fā)揮極為重要的作用。此外，要想穩(wěn)定房價，除了遏制投機、投資性需求外，加大有效供給也是必不可少的舉措。因此，2013年，繼續(xù)加大土地供給、加大保障房建設(shè)和供給等也將成為樓市調(diào)控政策的重點。

　　隨著2012年年底樓市加速回暖，各地“地王”再現(xiàn)。按照經(jīng)濟規(guī)律，“地王”的出現(xiàn)必將抬高商品房價格。因此，2013年繼續(xù)推進土地管理制度改革，加強土地市場監(jiān)管，非常有必要。

　　國土資源部土地利用管理司司長廖永林近日在國土資源部新聞發(fā)布會上表示，2013年計劃保持住宅用地供應(yīng)總量不低于過去5年年均實際供應(yīng)量，同時將采取分割賣地、競配建、嚴(yán)格準(zhǔn)入等多種方法防止“地王”出現(xiàn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。廖永林還要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力等違規(guī)違約情況的項目進行清查處置。

　　此外，加大保障房建設(shè)和供給，在2013年也將繼續(xù)。姜偉新近日在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出了2013年保障房建設(shè)的新目標(biāo)。“努力完成城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套，完成農(nóng)村危房改造300萬戶左右。”他強調(diào)，配套設(shè)施建設(shè)將被擺在更加突出的位置，更加強調(diào)保障房信息公開，同時地級以上城市要把外來務(wù)工人員納入住房保障范圍。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然2013年保障房基本建成和開工數(shù)量在目標(biāo)上有所調(diào)低，但未來政府將會在保障房質(zhì)量和確保分配等方面加大力度，這對保障房發(fā)展是一個利好消息，對房地產(chǎn)市場調(diào)控也有一定的輔助作用。

　　涉及樓市發(fā)展的長效機制或陸續(xù)出臺

　　雖然限購、限貸等調(diào)控政策很可能在2013年繼續(xù)，但這些政策并非長久之計。從長遠來看，要想保持樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，出臺長效機制必不可少。

　　首先，房產(chǎn)稅擴容有望在2013年實現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅既能增加投機、投資成本，打擊炒房，又能保護和引導(dǎo)普通商品房消費，確保百姓的住房權(quán)，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題。因此，在全國范圍推行房產(chǎn)稅勢在必行。而當(dāng)前房產(chǎn)稅逐步擴大試點的時機已成熟。

　　在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，姜偉新明確表示，目前正在積極研究擴大房產(chǎn)稅試點。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也于近日表示，目前擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定。

　　2012年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負(fù)責(zé)人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進問題。尤其是圍繞房地產(chǎn)稅收的相關(guān)技術(shù)準(zhǔn)備大大提速。住建部在2012年上半年加快推進重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這無疑也是推行房產(chǎn)稅的關(guān)鍵性技術(shù)前提。

　　其次，實行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有兩種選擇：一是實行固定的首付和貸款利率政策；二是實行首付和利率反向調(diào)節(jié)的政策，使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。

　　金融政策的變化往往會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲近日在第四屆中國經(jīng)濟前瞻論壇上表示，如果明年形勢使得金融政策更加寬松，將直接和間接影響房地產(chǎn)市場。據(jù)測算，實際上對居民支付購買能力有較大影響的是利率，利率提高一個百分點，在什么都不變的情況下，會提高一個家庭6%的購買力。

　　當(dāng)前，美、歐、日等經(jīng)濟體紛紛啟動寬松貨幣政策，勢必影響2013年我國的金融政策。為了防止金融政策變化對房地產(chǎn)市場的沖擊，任興洲建議，2013年實行中性的房地產(chǎn)金融政策。