全國商品房銷售面積及銷售額增速

　　26日，上港集團旗下威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競得上海海門路55號地塊，樓板價2 3 3 3 0元/平 方 米 ，溢 價 率21.11%，成為2012年全國總價地王。值得注意的是，這距國土部“喊話”不足10天。

　　2012年3月以來，房地產市場回暖趨勢明顯，時近年底更是輪番上演土地、售房高潮，在此背景下，消費者預期被改變，甚至出現了恐慌性購房、千人排隊購房等現象。以上種種房地產市場的非正常現象，為2013年的房地產市場蒙上層層面紗。

　　市場分析人士告訴記者，近日多部委的及時表態(tài)除了強化當前樓市的政策執(zhí)行信號，也是對明年房地產市場調控政策基調的一個表態(tài)，確定2013年房地產政策總指導方針，防止未來市場出現報復性反彈。業(yè)界普遍認為，2013年房地產調控政策將適度偏緊。在執(zhí)行原有政策之外，或以市場監(jiān)控、預期管理、土地供給、房產稅等多項關鍵要素形成“組合拳”，進行樓市調控。

　　市場

　　年底“量價齊升”現象明顯

　　2012年上半年房地產市場一度低迷，并殃及全國范圍的土地市場，土地流標和底價成交比比皆是。但是一季度結束后，樓市開始逐漸復蘇，成交量的提升開始帶動價格小幅上漲。進入第四季度后，樓市“量價齊升”尤為明顯。

　　26日，上海易居房地產研究院發(fā)布的研究報告顯示，11月份30個典型城市商品住宅成交面積為2125萬平方米，同比增長84.1%，持續(xù)9個月同比上升。同時，商品住宅成交量在11月達到年內最高點。

　　在價格上，11月份30個典型城市商品住宅成交均價為9449元/平方米，環(huán)比增長3.0%，同比增長6.3%。易居方面分析指出，盡管高庫存令不少開發(fā)商不敢輕易上調價格，但年末商品住宅價格依舊保持穩(wěn)中緩升的態(tài)勢。

　　2012年下半年市場成交情況明顯好于上半年，業(yè)內普遍認為是購房需求受到抑制后在年前集中釋放的結果。

　　其中，近期來自北、上、深、廣等一線城市個別樓盤提價、搶房以及地王等現象，引發(fā)購房者對房價可能暴漲的恐慌情緒進一步蔓延。易居方面的數據顯示，11月份，一、二、三線城市商品住宅成交量環(huán)比增幅分別為22.4%、18.4%與-2.5%，同比增幅分別為112.2%、79.5%和75.7%。

　　此前統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70大中城市房價數據也是佐證：該數據顯示，11月份70個大中城市中，新房價格上漲的城市有53個，比上月增加了18個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅進一步擴大。

　　由于今年11月房價上漲明顯加速，超過70%的城市價格出現了環(huán)比上漲。業(yè)界有分析指出，房價已經在當前的一二線等主要城市開始率先反彈。

　　基于2012年樓市成交量整體上升以及房價的波動情況，業(yè)界關于“房價將于來年進一步暴漲”的預期逐漸加劇。來年的調控政策趨勢正成為業(yè)界關注的焦點問題。

　　預測

　　明年市場趨勢整體好于今年

　　自2012年3月起，我國房地產市場現回暖跡象，成交量節(jié)節(jié)攀升，房價隨之走高。我國房地產市場2013年將會呈現怎樣的趨勢？

　　中國指數研究院認為，一方面，2013年宏觀經濟將企穩(wěn)向好，城鎮(zhèn)化、經濟體制改革等中長期政策繼續(xù)推進，為中長期經濟和房地產業(yè)發(fā)展提供動力。另一方面，中央經濟工作會議提出2013年將繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。因此，在房企資金鏈有所好轉的背景下，穩(wěn)健且適度向好的貨幣環(huán)境繼續(xù)為房地產行業(yè)帶來利好。

　　全聯房地產商會名譽會長聶梅生在接受記者采訪時表示，明年房地產市場整體形勢將好于今年，將不再拘泥于商品房，而是向城鎮(zhèn)、新經濟產業(yè)地產等新領域轉型。

　　中國指數研究院認為，在宏觀經濟平穩(wěn)增長、貨幣政策保持穩(wěn)健、房地產調控政策繼續(xù)從緊的背景下，2013年全國房地產市場將呈現“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩(wěn)，新開工止跌反彈”的特點。

　　從需求來看，中國指數研究院指出，2013年全年商品房銷售面積增速將略有提高，呈現上下半年增速前高后低特點。

　　他們預計，2013年上半年商品房銷售面積同比增長14.8%，銷售額同比增長23.9%；下半年增速明顯回落，銷售面積同比增速降至0.7%，銷售額同比增速降至8.2%。

　　但是，21世紀不動產分析師張磊認為，2013年一季度將呈現明顯的成交清淡現象，價格也不會有明顯回升。他指出，在繼續(xù)限購、限貸的背景下，我國主要城市的購買需求，仍主要由剛性需求擔當。但是，由于今年11月、12月的年內第二波成交高峰，是在某種恐慌性情緒下發(fā)生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月將再現環(huán)比下滑現象。

　　聶梅生也指出，明年暴漲的可能性不大，現階段雖然商品房價格較調控初期稍漲，房企資金鏈也較為寬松，但是多數開發(fā)商漲價動力并不足。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，2013年住房市場總體趨勢穩(wěn)中有進，大穩(wěn)定中有小震蕩。

　　調控

　　有望用“組合拳”治理樓市

　　剛剛落幕的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部定調2013年房地產市場調控，住建部部長姜偉新表示，明年將繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機投資性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同時，各省市要編制好實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃，引導和穩(wěn)定社會預期。

　　“2013年房地產市場調控將在繼續(xù)維持關鍵性調控的基礎上適度偏緊?！敝袊笖笛芯吭赫J為，雖然房地產調控政策趨于穩(wěn)定，但是若房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。

　　值得注意的是，聶梅生指出，最近一輪樓市調控政策已持續(xù)超過兩年半，政策效應有所遞減。由于我國購房需求量仍然較大，但以現階段限購、限貸的調控方式很難完全抑制投機性需求。因此，在執(zhí)行原有政策之外，還應逐步采用市場手段調控房地產市場，并加強對市場預期的引導，完善土地供應制度，以市場監(jiān)控、預期管理、土地供給等影響房地產市場的多項關鍵要素形成“組合拳”調控樓市。

　　事實上，未來房地產調控“組合拳”已經初顯。針對近日來多發(fā)的“地王”現象，國土部就出臺新政，表示將重點監(jiān)測房價、地價異常波動城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度。

　　除此之外，為避免出現所謂的“地王”誤導市場，國土部要求各地對總價較高的地塊實行分割處理，劃為多宗地供應；對地段較好、單價較高的優(yōu)質地塊，綜合采用多種競價方式或招標出讓；對那些可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式。

　　住建部則在限購、限貸政策的基礎上，要求明年各地要繼續(xù)“編制和實施好住房發(fā)展和建設規(guī)劃，引導和穩(wěn)定社會預期”。

　　住建部部長姜偉新表示：“明年繼續(xù)在市場準入、銷售、租賃、估價等環(huán)節(jié)強化監(jiān)督，加強預售監(jiān)管，加強房地產領域誠信體系建設。與此同時，要密切監(jiān)測市場形勢，會同有關部門及時發(fā)布有關信息，進一步完善房地產市場預警預報系統(tǒng)，做好政策儲備?！?/P>

　　除此之外，為外界矚目的房產稅試點擴圍信號明顯。姜偉新透露，將會同財政部、國稅總局研究擴大房產稅試點相關事宜。

　　值得注意的是，盡管限購政策不退出，但是建立市場化手段為主的調控政策體系也在研制之中。姜偉新表示：“明年要配合有關部門加快研究以財稅金融等經濟法律手段為主的房地產市場調控長效機制，構建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產市場調控政策體系?！?/P>